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僕が中古マンションリノベーションを選んだわけ

中古で買ってリノベ、最近流行ってますから、世間的な認知度も上がってきてはいますが、まだまだ新築マンションあるいは築数年の築浅中古マンションを買うのが現状の一般的な選択肢であるとおもいます。

そんな中ですが、どうして今回あえて築30年の古マンションを買うという判断をしたかについて書いてみます。

新築と比べて割安である

元も子もないですが一番大きな理由はこれで、今回狙っていた小田急沿い世田谷だと新築は到底手の届く価格ではありません。 具体的なデータを参照すると、

駅名 分譲価格(万円) 坪単価(万円)
参宮橋 7,736 341
代々木八幡 8,675 382
代々木上原 8,402 370
東北沢 7,778 343
下北沢 7,612 336
世田谷代田 6,863 303
梅ケ丘 6,235 275
豪徳寺 6,417 283
経堂 6,464 285
千歳船橋 5,726 252
祖師ケ谷大蔵 5,788 255
成城学園前 6,896 304

(データ出所:小田急小田原線 / 沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場 - 住まいサーフィンを一部修正)

といった具合であり、到底手の届く範囲ではありません。一方中古はというと、以下のデータがあります。

駅名 現 状 価 格 1年前 2年前
参 宮 橋 227(24.5/73.0) 231(24.0/62.3) 218(25.2/54.0)
代々木八幡 243(21.1/65.9) 251(23.7/74.7) 275(18.1/70.0)
代々木上原 269(20.2/74.2) 282(18.9/86.6) 268(21.4/86.3)
下 北 沢 244(20.7/50.6) 275(16.1/49.8) 236(20.8/51.1)
世田谷代田 186(25.4/50.3) 243(16.4/45.6) 243(18.9/39.3)
梅 ヶ 丘 232(15.6/74.5) 199(18.6/66.9) 209(15.4/69.7)
豪 徳 寺 197(22.4/43.8) 185(23.3/36.9) 177(23.6/50.2)
経   堂 179(24.6/54.7) 179(23.9/50.1) 166(25.3/51.7)
千 歳 船 橋 195(15.3/66.6) 196(13.8/66.3) 188(14.4/67.6)
祖師ヶ谷大蔵 170(20.5/53.7) 180(18.6/51.4) 175(18.8/48.8)
成城学園前 199(21.2/71.8) 221(19.0/69.5) 221(16.4/80.5)

平均坪単価(3.3m2)を算出 単位:万円 カッコ内の数値は事例物件の平均築年数/同専有面「現状価格」は11年9月〜11年11月までの3ヶ月間を集計

(データ出所:http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn490.html)

例えば成城学園前に75m2の物件を購入したとすると約4500万円程度で有り、2000万円以上の差が生じます。当然価格差はケースバイケースであることは言うまでもありませんが。

築古物件は値段の下落ペースが緩やかである

こちらも実際のデータを見るのが早いです。例として以下のページがあります。

不動産マーケット情報:中古マンション 築年別の価格と経年変化|不動産購入・不動産売却なら三井住友トラスト不動産

これによると築20年程度までは一定のペースで価格が下落し、そこからは価格は下げ止まることが分かるかと思います。これはどのデータを見てもだいたい同じ傾向を示すように思います。理由としては恐らく建物の価値がほぼ無くなり、土地分の価格に収斂していくためと考えられます。

これから分かるように新築物件を買うと、一部の超人気物件を除いては買った瞬間含み損を抱える可能性が非常に大きいです。一方、築古物件は売却を考えた時も価格が購入時と変わらない可能性が高く、将来のリスクを低減できると考えました。

好立地の物件が多い

駅近による資産価値の面と、共働きで夫婦共に駅を利用する頻度が非常に多いことから、駅近は我々の物件選びの必須条件でした。

ここで考えたのが、駅前再開発案件などは例外として、駅近など好立地な物件は基本的には築古であることが多いということです。理由は単純にその街を開発したときいい立地から先に建物が建ちはじめるからです。既に成熟した街を狙っている場合には、新築で好立地の物件が出る確率は非常に低く、出たとしてもものすごい価格になってしまうとおもいます。

実際自分が買ったマンションも駅徒歩6~7分の第一種低層地域ですが、上記のエリアでこの条件を新築で手に入れるのは非常に難しかったと思います。

管理状態が買う前に把握できる

マンションは管理を買え、は有名なマンション格言ですが、管理の状態がマンションの資産価値を保つ上で非常に重要になってきます。中古マンションの場合は既に住民が暮らしているわけですから、住民のレベルはどうなのか、どういったレベルの管理がなされているかを事前に把握することが出来ます。

新築マンションに魅力を感じなかった

これもトップクラスに大きい理由だったかもしれません。新築マンションはいまいちピンとこなかったんですよね。

出来たときからピカピカで、設備もいいのかもしれませんが…、間取りも画一的だし、どれを見ても(実際新築のモデルルームは一件も行きませんでした、suumoとかを見てという意味です)同じように見えてしまい、大きなお金を出して買うに足る魅力があるように思えませんでした。

それよりはリノベーションという、自分の思い通りの部屋を手に入れる手段の方が自分には圧倒的に魅力をもって感じられました。

まとめ

ということで、

  • 新築と比べて割安である
  • 値段の下落ペースが緩やかである
  • 好立地物件が多い
  • 管理状態が買う前に把握できる
  • 新築マンションに魅力を感じなかった

という理由で今回築古マンションのリノベーションという選択をしました。価値観は人それぞれだと思いますが、こんな考え方もあるということで。

参考に

以上書いてきたことはほぼ全て下記のサイトで詳細に述べられています。非常に充実した内容なので、中古マンションリノベ をお考えならば是非一度目を通すことをお勧めします。

中古マンションをオススメする理由|スマサガ不動産