リノベーションで気をつけておきたいお金のこと
リノベーションは楽しい反面面倒なことも多いのですが、その中でも特に面倒なのがお金周りです。僕らのリノベーションはまだ道半ばなのですが、お金周りについてはだいぶ整理できてきたので共有したいと思います。
リノベーションのお金周りが面倒な理由
何故リノベーションのお金周りが面倒なのかというと、キャッシュが出ていくタイミングが複数回にわたるからです。新築マンションなら極端な話普通の買い物と同じでローン組んで決済してしまえば終了だと思うのですが、リノベーションの場合は物件の決済の他に設計関係の支払いと施工関係の支払いが加わってきます。
また大半の人は住宅ローンを組んで物件の購入とリノベーションを行うと思うのですが、銀行によって物件の購入分とリノベーション分の住宅ローンを合算して組めるか、別々に組む必要があるかが異なります。そのため綿密に資金計画を行わない後半戦の支払いを前に手持ちのキャッシュが尽きてしまうという洒落にならない事態が起こる可能性もないとは言えないです。
リノベーションでかかるお金とその時期
下記がリノベーションにかかるお金の種類と時期になります。物件探しと設計・施工管理をワンストップで提供しているタイプの業者との例になりますので、他の場合はまた異なるパターンもあり得ると思うのですが、あくまでも参考程度に。
物件購入を決めるとき
- 仲介手数料半金(物件価格の3%+6万円が最大)
- 手付け金(物件価格の10%~20%)
仲介手数料に関しては僕らの場合は手付け金支払時に半分、決済時に半分払うという方式でした。手数料無料の不動産業者とかもあるのでケースバイケースだと思います。
手付け金は一般的には上記ぐらいが相場らしいです。人気物件でライバルがいる場合は手付け金をライバルより多く払うことでその物件に対する「本気度」が買い主に伝わり、買い主が多く払った方に売却を決めてくれるなんてこともあるらしいです。
手付け金は決済時に物件価格の一部に充当されます。
物件決済時
- 仲介手数料半金
- 登記費用
- 固定資産税/共益費の生産分
- 火災・地震保険加入代
- 銀行ローン事務手数料
- 物件残代金
登記の費用は結構かかります。。あと住宅ローンに関しては銀行によっては保証料がかかる場合が多いと思います(我々はローンをソニー銀行で組んだのでかかりませんでした)。額としても結構大きく35年で3500万円借りた場合70万円ほどかかるらしいです(参考)。
設計契約時
- 設計料の30%
工事契約時
- 設計料の40%
- 工事費用の30%
引き渡し時
- 工事費用の70%
- 設計料の30%
注意点としてはリフォーム分の住宅ローンが決済できるのはリフォームが完成したタイミングになることです。つまり、僕らの場合は引き渡し時までは自前のキャッシュでそれぞれの支払いを行う必要があります。
入出金をまとめよう
上記のように結構お金が出ていくタイミングが多岐にわたるので、早い段階でキャッシュフローを整理しておくことをお勧めします。僕らの場合は上記のようなgoogle spreadsheetを作って収入/支出のタイミングを一覧にすることで、キャッシュがショートしないことを確認しました。またこれとは別に最低数ヶ月分の生活費分の余裕資金を確保しておいたほうが精神衛生上安心ですね。
(個人的な)戦略
何度も言いますがキャッシュがショートすると大変なので、まずはキャッシュがショートしないことを第一に考え、物件分の住宅ローンを目一杯借りるのがいいのかなと思いますし、実際そうしました。
借り入れが増えることは心理的にも不安ですし、利息がその分余計にかかるのですが、リノベーションが全て終わって余裕があればその時点で繰り上げ返済してしまうことで借入残高に大きな差分が無いことは計算で確認出来ました。
またローンが2本になる場合はいわゆるミックスローン的に固定と変動を組み合わせてみるのもいいのかもしれません。
まとめ
リノベーションにかかるお金の種類とその時期についてまとめました。正直こういったことを考えるのが苦痛な人にはリノベーションは向いてないかもしれませんが、楽しい人にとってはこれも楽しい作業になると思います。今回の記事がこれからリノベーションを考える方の参考に少しでもなると幸いです。